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城市基本面持续向好,2019无锡房地产市场可期待什么?

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武侠锡客

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发表于 2019-1-30 18:56:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
2018年,无锡全市地区生产总值突破11000亿元,增长7.4%,增幅跃居全省第二,规模以上工业增加值达到3618.71亿元,增长9%,增幅20年来首次跃居全省第一,一般公共预算收入跨上千亿元台阶,同时,新增境内外上市公司11家,总量保持全省第一。
2019年1月,无锡首场土拍迎来开门红,本次出让一扫无锡2018年下半年以来土拍市场波澜不惊的状态,10家房企报名竞拍,掀起热浪阵阵。本次土拍的开门红,会否将为新的一年,定下基调?
城市整体面持续向好,开年土拍市场旗开得胜,2019年,无锡主城的土地市场会往哪里走?无锡商品住宅市场表现如何?又有哪些城建可期待呢?
一、2019年的土地市场会往哪里走?
1、量价企稳
我们先来看一下近八年来无锡主城土地的成交量价:
稳定的六年:2010-2015年,无锡土地市场一直保持较为稳定的状态,土地供应量及成交价甚至出现连年递减的趋势,楼面均价也仅有2069元/㎡。
跳跃的三年:在2016-2018年,无锡土拍市场呈现出“跳跃式”增长,尤其是2015-2016年,成交建面由193万方,增长至467万方,环比增长59%;成交总价由29亿元增长至371亿元,环比增长1179%。
量价齐稳的一年:在2017-2018年,无锡主城区的供地总体量在减少,这也与无锡“盘活存量、控制增量、优化结构”的供地政策有一定关系,而地价方面,无锡在2018年也未出现新高,整体均价也稳定在8400元/㎡的水平。
2019年无锡土地市场可能还会延续2018年的趋势,土地市场整体量价齐稳。







2、政府预期在下降,而房企热情在回归
回顾去年年末的土拍,2018年11月21日,江溪街道以楼面价7804元/㎡竞得新吴区冷渎港和锡士路交叉口东南侧地块,距离2.1公里为光明于2018年4月26日竞得的地块,该地块竞得楼面地价高达11267元/㎡。







2019年初,羊腰湾地块首拍,起价为9853元/㎡,距离1.3公里为融创于2016年竞得的地块,成交楼面价为9609元/㎡。时隔两年半,羊腰湾起拍价格不可谓不低。







这些土拍都在表明,政府的预期在结合市场行情逐渐下调,而这也收获了良好的市场回应,羊腰湾在新年伊始便吸引了9家房企竞价超百轮,老牌房企与新进房企、外来房企的同台竞技,也表明了房企的热情在升温。
3、滨湖区成为无锡土拍最抢眼所在
无锡2018年住宅地块(含商住)楼面均价为8436元/㎡,溢价率为5.76%。其中,滨湖区楼面均价最高,为10985元/㎡。溢价率方面,滨湖区表现也最抢眼,整体溢价达10.9%。
在市场整体低迷的时期,滨湖区的高端住宅项目金科蠡湖开盘即清,蠡湖金茂府(均价达4万/㎡)去化销量也较为突出,龙湖·天璞开盘去化80%以上。品牌房企的项目,在滨湖区销售受到市场遇冷的影响较小,异军突起的趋势明显。
这也与其市政规划较好,区域定位高端,环湖及环山的风景独特有较大关系,而无锡经济发展较为突出,人均收入水平较高,对高端住宅项目需求也较为旺盛,这也促使其在市场整体低迷时期,能保持较好的市场走势。







4、无锡市场关注度逐渐提升
回顾无锡房企入驻情况,2018年,入驻房企包括:国瑞、北控、招商、中骏、华发、康桥、光明、海尔。8家房企入驻,比17年翻了一番。
无锡2019年首拍,就吸引了像上海大华这样的“神秘嘉宾”。可见,对于无锡市场,外来房企也想在19年分一杯羹。在这场土拍中,海尔也跟到了最后一轮,作为新入驻的房企,其扩大市场的决心较为强烈。而华润作为老牌房企,补仓成功,也证明其对无锡市场价值的认可。
种种迹象表明,无锡土拍的关注度都在升高,房企对市场的期待逐步提高。







二、2019年新房市场,将往哪走?
1、限签逐步取消,“一城一策”实施将成为可能
从无锡2018年1-12月份的月度走势图中看到,10月份的成交量最高。主要原因在于,8月份开始,无锡逐渐放开“限签”政策,商品住宅成交量迅速增长。而10月底,无锡市住房和城乡建设局发布了《关于公布2018年度无锡市区拆迁安置住房、经济适用住房上市交易缴纳土地收益等费用标准的通知》,安置房新政的出台,也进一步刺激了低价盘交易量上涨,低价盘与高价盘的“对冲”,也进一步缓解了“限签”的压力,促进了签约量上涨。
市场下行期,融资对于房企是关键的“生命线”,限签持续则很有可能剪断房企“生命线”,阻碍房企正常的资金回笼。据了解,无锡目前作为22个国家重点城市之一,将实行第二批房地产政策改革,以促进市场良好发展,这对于2019年开局而言,是个比较积极的信号。







2、市场向好,均价达到了近年来的最高值
2018年,无锡全市地区生产总值突破11000亿元,增长7.4%,增幅跃居全省第二,规模以上工业增加值达到3618.71亿元,增长9%,增幅20年来首次跃居全省第一,一般公共预算收入跨上千亿元台阶,达到1012.28亿元,增长8.8%,固定资产投资增长5.8%,其中工业投入增长10.5%、民间投资增长10.7%,社会消费品零售总额完成3672.7亿元,增长9%,消费满意度测评全国第一,外贸进出口总额934.44亿美元,创历史新高。新增境内外上市公司11家,总量保持全省第一。
商品住宅价格方面,2018年无锡成交均价15237元/㎡,达到了近年来的最高值,同比上涨27.55%;成交总额1173亿元,同比上涨118%。整体上看,无锡新房市场呈现出量价均涨的态势,总体表现较为平稳。
经济迸发式增长的无锡,在2019年,伴随着地铁及市政再发力,市场向好,可能继续延续18年的走势。







3、库存减少,去化周期约8个月







2017年,无锡“升级版”限购政策出炉,无锡成交量进一步回落,库存小幅上涨。2018年上半年,维持了高库存的态势,去化周期一度达到18个月。随着下半年,市场逐渐转暖,“限签”放开,成交量增速,截至2018年12月底,无锡市商品住宅存量约538万㎡,按近12个月的月均去化速度计算,完全去化时间需约8个月,库存去化较为正常。
三、规划城建,19年会有哪些新动作
——锡澄锡宜一体化发展——
1. 加快锡澄锡宜一体化发展。开工建设锡澄城际轨道S1线、宜马快速通道、宜兴丁蜀通用机场等项目,推进锡宜城际轨道S2线、暨南大道西延等项目前期工作,确保锡澄锡宜基础设施一体化建设,取得关键性进展。
惠山新城作为锡澄一体化核心枢纽、对接国家战略的无锡产业名片,区域能级将日益跃升。







2. 南沿江铁路开工建设、苏锡常南部高速进入太湖隧道主体结构施工阶段、锡澄城际轨道S1线完成工可报告编制、宜兴丁蜀通用机场获批立项、340省道无锡段改扩建等项目开工建设!







——地铁建设——
地铁3号线
无锡地铁3号线于2016年3月30日启动建设,地铁3号线预计到2020年下半年通车试运营。







其中一期工程,全程设21站,起自苏庙站,终达机场站。







地铁4号线
地铁四号线于2017年3月1日正式开工,地铁4号线一期工程,起自地铁1号线的刘潭站,穿越惠山区、梁溪区、滨湖区三个板块,线路全长24.4km,全部为地下线,预计2021年通车试运营。







轨道S1、S2线
市委市政府已经明确了,锡澄城际轨道S1线的建设任务。确保S1线6月启动建设,同时推进锡宜城际轨道S2线的前期工作。以后到苏南硕放机场更加方便了!
市域S1线
主线北起江阴外滩,南止于贡湖湾;支线自江阴马镇站引出,沿京沪高铁至无锡东站后,到达苏南硕放机场,在机场与S2线实现无缝衔接。
S1线采用市域快线模式,城市轨道制式,最高设计时速为120公里。S1线建成后,从江阴市中心到机场时间约35分钟。







锡宜S2线
线路连通宜兴宁杭城际宜兴站、东氿新城、锡宜协同发展区、太湖新城和硕放机场。S2线建成后,宜兴至太湖新城约34分钟,至苏南硕放机场约41分钟。


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武侠锡客

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发表于 2019-1-30 23:15:27 | 显示全部楼层
所以说凭无锡这样的条件房价怎么可能这么低,以后地铁全部通车房价又是翻一翻,有需求的赶紧买房,别太观望了
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武侠锡客

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发表于 2019-1-30 23:15:27 | 显示全部楼层
2019有可能会放开一下,房价再走高一点。
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武侠锡客

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发表于 2019-1-30 23:15:27 | 显示全部楼层
这就要看能不能取消限购了
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